成都商業地產的逆襲

2017-06-26 23:29:01 來源: 搜狐財經 閱讀量:
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摘要:盡管調控的步伐在成都同樣亦步亦趨,但成都在商業地產持有運營上另辟蹊徑走出了不一樣的道路。2016 年,同中國很多城市一樣,成都樓市伴隨去庫存而來的利好政策和供給側調整,住宅市場的成交量與房價上漲幅度相比201

盡管調控的步伐在成都同樣亦步亦趨,但成都在商業地產持有運營上另辟蹊徑走出了不一樣的道路。

2016 年,同中國很多城市一樣,成都樓市伴隨去庫存而來的利好政策和供給側調整,住宅市場的成交量與房價上漲幅度相比2015 年出現反彈式增長。從2016 年末數據來看,成都錄得商品房成交面積992.01 萬平方米,同比2015 年末增加23.11%,房價徑直上漲11.95 個百分點,時隔六年之后,成都樓市看到了走出低迷的希望。

然而,進入2017 年,隨著各項調控政策的逐漸落地,成都的住宅市場也再度趨向平穩,似乎一切又都將回到原點。但是,就在這樣的市場環境下,成都市場的開發商、運營方開始主動或被動地尋求改變,在商業地產持有運營上卻是走出了不一樣的道路。

“雙創”城市推動市場發展

成都與北京、上海、深圳、廣州、杭州并稱為中國六大“雙創”城市,隨著“聯合辦公”成為熱門詞匯之日起,各大服務商便如雨后春筍般出現。成都作為中國六大“雙創”城市之一,聯合辦公空間發展之快,在一定程度上擴大了寫字樓客群,降低了空置率。

2016 年全年,成都甲級辦公樓市場僅兩個項目建成并投放,新增供應面積僅約16 萬平方米,較2015 年大幅下降約30 萬平方米。大部分業主借機消化存量,通過降低有效租金、提供多種交付標準、增加中介傭金等方式刺激需求。

第一太平戴維斯華西區董事長胡裕華對此表示:“2016 年,雖然市場競爭激烈,但依然可以看到成都寫字樓市場呈現出的積極面。2016 年,成都被納入國家中心城市,以及四川內陸自貿區的設立,這些重大政策的頒布實施,給成都經濟的長遠發展帶來良好預期。預計來年,雖然受整體經濟形勢影響,成都寫字樓市場基本面不會有大的變化,但受長期政策利好,政府積極引導的影響下,成都寫字樓市場仍有一定的發展機會。”

另一方面,由于租戶在租約談判中將日益占據上風,再加上供應量達到歷史最高水平,預期空置率上升,很多辦公樓及住宅的業主將不得不通過提升空間品質、加大優惠力度等方式來吸引新租戶、挽留現有租戶。

一些尋求降低空置風險、減少收入流失的業主或許會與一類新的運營商合作,即以低于市場價的租金與運營商簽訂長期租賃管理協議,由運營商負責轉租,從而將風險轉嫁。對業主而言,確保了長期固定收入以及資本價值增長潛力;運營商則獲得了以最低開支獲得豐厚回報的機會,其中,“雙創”浪潮下獲得多筆融資業務的魔方公寓與裸心社就已開啟成都站步伐。

商業地產投資異常活躍

第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部負責人羅元均日前表示:“2016 年,在商業地產整體看衰的背景下,成都投資市場相對活躍。”

事實上,過去三四年中,餐飲一直是零售市場表現最為搶眼的一個領域。由于服裝領域行情低迷,零售業主嚴重依賴餐飲品牌來填補缺口,一方面可以保證租金收入,另一方面也能吸引客流。然而在過去的一年中,部分市場的餐飲逐漸達到飽和,零售市場格局可能會繼續演變。

值得一提的是,活動、娛樂與文化中心在過去兩年中呈爆發式增長,且大有繼續繁榮發展之勢。表現形式五花八門,包括現場音樂表演、烹飪比賽、跳蚤市場、各類課程,如舞蹈、武術、健身、拳擊、單車、瑜伽、烹飪、繪畫、歌唱等。在這其中,兒童相關領域尤其活躍,出現了更多草莓采摘園、室內游樂場、兒童職業體驗中心以及學習體驗中心。這些活動在看電影、逛街、聚餐等周末傳統活動的基礎上為周末親子生活增添了更多趣味與選擇。

除娛樂場館以外,很多零售商及商場業主也增加了更多特色體驗活動,如讀書會、品酒會、披薩制作、節日慶祝活動等,以期擴大商場的輻射范圍。而奢侈品行業的回暖也使得零售商完成運營整合,其中,維多利亞的秘密在上海旗艦店之后,就首選了成都作為第二個落腳點。

對此,第一太平戴維斯華西區董事長胡裕華表示:“然而從整體來看,市場供應將仍然處于高位,競爭進一步加劇。受此影響,成都優質零售商業的兩極分化現象將會更加明顯。一方面,具有優越地理環境優勢、較強商業運營能力、較大品牌吸附力的項目將能夠更好地抓住變換的市場需求、吸引人氣、提升銷售額。而另一方面,一些項目的運營將更加艱難,預計空置率將會持續保持在高位,而租金也將無法達到預期水平。”

在國家中心城市和自貿區設立的推動下,未來可能會有更多的投資者將目光投向成都市場,成都雖然與北上廣深相比,無論是城市發展情況還是物業價格都還有一定的距離,然而在后發上卻已然出現了逆襲的趨勢。

一個城市,在發展過程之中,最為重要的還是城市的布局與運營,雖然從短期來看,成都的房地產價格并不會有多大的改變,然而從長遠來看,成都無論是在辦公、住宅的運營管理上,還是商業地產的品牌經營上,已經開始受到越來越多知名企業的青睞。

不僅如此,與北上廣深相比,成都的綜合成本都相對較低。尤其在一線城市逐步飽和的同時,二線城市仍有盈余。

以快時尚品牌為例,一些經營不善的快時尚品牌甚至在關店,相反,快時尚在二、三線城市頗受歡迎,加之一些開發商推出了裝修補貼,使開店成本進一步降低。據第一太平戴維斯統計,平均一個快時尚品牌在二線城市開店數量增加21%,在一線城市開店數量僅上升15%,而平均一個品牌在一線城市的現有店鋪數量是11 家,二線城市現有店鋪數量僅3家。由此看來,成都及以成都為代表的二線城市的未來發展空間仍然十分巨大。

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